전세·월세 계약 만료가 다가오면서 계약 갱신 요구권을 어떻게 행사하는지 헷갈리는 분이 많습니다. 주택임대차보호법 개정으로 임차인은 1회에 한해 계약 갱신을 요구할 권리가 보장되고 차임 인상 한도도 5% 이내로 제한됩니다.
행사 방법 핵심 정보
계약 갱신 요구권은 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 임대인에게 의사를 표시하면 됩니다. 임차인이 1회에 한해 행사 가능하고 갱신 계약은 기존 계약과 동일 조건으로 2년 연장되는 게 원칙입니다. 의사 표시는 내용증명 우편 또는 카카오톡·문자 메시지처럼 입증 가능한 방식으로 전달하면 효력이 발생합니다.
차임 인상은 기존 차임의 5% 이내로 제한되고 임대인이 5%를 초과해 요구하면 임차인은 거절이 가능합니다. 다만 임대인 본인 또는 직계가족이 실거주 목적으로 사용한다는 사유가 있으면 갱신 요구를 거절할 수 있습니다. 자세한 법률 안내는 국가법령정보센터 에서 주택임대차보호법 조문을 직접 확인할 수 있습니다.
자주 묻는 질문
Q. 임대인이 실거주한다고 거절하면 어떻게 하나요? 실거주 사유로 거절된 후 임대인이 실제 입주하지 않고 다른 임차인에게 임대하면 손해배상 청구가 가능합니다. 손해배상액은 기존 차임 3개월분 또는 새 임대 차임과 기존 차임 차액의 2년 합산 중 큰 금액으로 산정됩니다.
Q. 묵시적 갱신과 갱신 요구권은 무엇이 다른가요? 묵시적 갱신은 임대인·임차인 모두 만료 전 별도 의사 표시를 하지 않아 자동 연장되는 형태입니다. 갱신 요구권은 임차인이 명시적으로 행사하는 권리이고 행사 시 차임 인상 5% 한도 같은 추가 보호 조항이 적용됩니다.
Q. 차임 인상 5% 한도는 어떻게 계산되나요? 기존 월차임 또는 환산 차임 기준 5% 이내가 한도입니다. 전세 보증금의 경우 보증금 차액에 법정 전환율을 적용해 환산 차임으로 산정하고 그 5%만큼만 인상 가능합니다.
Q. 갱신 요구권 행사 후 중도 해지가 가능한가요? 임차인은 갱신 계약 도중 언제든 해지 통지가 가능하고 통지 후 3개월이 지나면 효력이 발생합니다. 임대인은 같은 사유로 해지 통지를 할 수 없고 임차인의 일방 권리로 운영됩니다.